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ITBI em leilão: você paga sobre a arrematação, não sobre o valor da prefeitura

Na arrematação, o ITBI incide sobre o valor do leilão — não sobre o “valor venal de referência” do município. Veja o que dizem o Código Civil e o STJ e o passo a passo para protocolar no ProCEC, em Curitiba.

Enzo Sarandy · 22 de julho de 2026 · 8 min de leitura

No imóvel arrematado, a base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação — o preço formado no leilão —, e não o valor venal de referência da prefeitura.
O fato gerador do imposto é a transmissão da propriedade, que só se completa com o registro no cartório de imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
O valor declarado tem presunção de veracidade; o Fisco só pode afastá-lo por processo administrativo próprio (STJ, Tema 1113 — REsp 1.937.821/SP).
Em Curitiba, o caminho para fixar a base correta é abrir protocolo administrativo no ProCEC. O ideal é fazer isso antes da arrematação; depois ainda é possível, com menor chance e eventual necessidade de judicialização.

O problema, em uma frase

Você arremata um imóvel em leilão por R$ 300 mil e, na hora de recolher o ITBI para registrar a carta de arrematação, a prefeitura calcula o imposto sobre R$ 500 mil — o “valor venal de referência” da tabela municipal. Resultado: você paga imposto sobre um valor que não pagou pelo imóvel.

Esse descompasso é comum e tem solução. A jurisprudência já firmou que, na arrematação, a base de cálculo do ITBI é o valor do leilão. O que muitas prefeituras fazem — cobrar sobre o valor de referência — contraria esse entendimento. O ponto é saber o caminho para corrigir antes de pagar a maior.

O que é o ITBI e quando ele nasce

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis — está previsto no art. 156, II, da Constituição e nos arts. 35 e seguintes do Código Tributário Nacional (CTN).

O detalhe que muda tudo: a transmissão da propriedade de imóvel só se opera com o registro do título no cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Antes do registro, não há transmissão — e, a rigor, não há fato gerador consumado. Na prática, os municípios exigem o recolhimento antes do registro (porque o cartório pede a guia paga para registrar), mas isso não desloca o momento jurídico da incidência.

O STF consolidou esse ponto: a cobrança do ITBI só é legítima após a transferência efetiva da propriedade — ou seja, com o registro —, não incidindo sobre a mera promessa de compra e venda. É o alicerce do argumento de que o imposto deve seguir o valor real da operação, e não uma referência anterior ao próprio negócio.

A base de cálculo correta: o valor da arrematação

O leilão é um procedimento público e competitivo. O preço alcançado ali — o valor da arrematação — é a melhor expressão do valor de mercado do imóvel naquele momento. Por isso, é ele que deve servir de base ao ITBI, e não uma tabela administrativa.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o tema no Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), julgado sob o rito dos recursos repetitivos, fixando, entre outras teses, que: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU; (b) o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao de mercado; e (c) essa presunção só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).

Aplicado ao leilão, o raciocínio é direto: o valor de arrematação é o valor de mercado apurado publicamente; logo, é a base do imposto. Esse entendimento vale tanto para a arrematação judicial quanto para a extrajudicial (a de alienação fiduciária), e vem sendo reafirmado pelo STJ em julgados posteriores. Sobre as diferenças entre esses dois ritos, veja leilão judicial × extrajudicial.

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.
— STJ, Tema 1113 (tese firmada em recurso repetitivo)

Em Curitiba, na prática: o protocolo no ProCEC

Em Curitiba, o ITBI é regido pela Lei Complementar municipal 108/2017 e administrado pela Secretaria Municipal de Finanças. Quando a avaliação da prefeitura diverge do valor da arrematação, o contribuinte pode contestar administrativamente — e o canal para isso é o ProCEC (Processo Eletrônico de Curitiba), a plataforma 100% online em que se protocolam pedidos, defesas e recursos junto às secretarias do município.

Passo a passo (visão geral)

Reúna a documentação do leilão: edital, matrícula atualizada do imóvel e, após o pregão, o auto/carta de arrematação com o valor efetivamente pago.
Acesse o ProCEC (procec.curitiba.pr.gov.br) e abra um protocolo dirigido à Secretaria de Finanças, requerendo que a base de cálculo do ITBI seja o valor da arrematação.
Fundamente o pedido no Tema 1113 do STJ e no art. 148 do CTN (presunção do valor declarado; ônus do Fisco de afastá-la por processo próprio).
Acompanhe o protocolo pelo próprio ProCEC até a emissão da guia com a base correta; só então recolha o imposto e leve a carta de arrematação a registro.

A prefeitura mantia o serviço “ITBI — Judicial e Extrajudicial” no Guia de Serviços, com os documentos e o fluxo específicos para imóveis de leilão. Confirme sempre os requisitos vigentes no portal oficial antes de protocolar.

Antes ou depois da arrematação?

O momento importa. Protocolar antes (ou logo após a homologação, antes de recolher) coloca você em posição defensiva confortável: a guia sai com a base certa e não é preciso pagar a maior para depois correr atrás de restituição.

Protocolar depois — já com o imposto recolhido a maior — também é possível, por meio de pedido de revisão/restituição, mas a chance de êxito na via administrativa costuma cair e, não raro, é preciso judicializar (tipicamente um mandado de segurança contra o ato do Fisco que fixou a base sobre o valor de referência).

Quando judicializar

Se a prefeitura indeferir o pedido administrativo e insistir na cobrança sobre o valor de referência, o caminho é o Judiciário. Como há tese vinculante do STJ (Tema 1113), o pedido de que a base seja o valor da arrematação tende a ser bem recebido. A medida mais comum é o mandado de segurança, adequado quando o direito é líquido e certo e a prova (edital, carta de arrematação, guia) é documental.

Este material é informativo e educativo — não é aconselhamento jurídico. Cada leilão tem particularidades (edital, tipo de arrematação, débitos, prazos); consulte um advogado para o seu caso concreto.

Checklist do arrematante

Li o edital e mapeei ITBI, custas e débitos antes de dar o lance.
Guardei edital, matrícula e carta de arrematação com o valor pago.
Abri protocolo no ProCEC pedindo a base = valor da arrematação, citando o Tema 1113 do STJ.
Só recolhi o ITBI depois de a guia sair com a base correta.
Tenho um plano B (revisão/restituição ou mandado de segurança) caso a prefeitura insista no valor de referência.

perguntas frequentes

O ITBI de um imóvel de leilão é calculado sobre qual valor?

Sobre o valor da arrematação — o preço formado no leilão. Segundo o STJ (Tema 1113), a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e o valor da arrematação, apurado em procedimento público, é justamente essa expressão de mercado.

Preciso pagar o ITBI sobre o valor venal de referência da prefeitura?

Não necessariamente. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade e o Fisco só pode afastá-lo por processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). Cobrar automaticamente sobre um valor de referência maior contraria o Tema 1113 do STJ.

O ITBI é devido na arrematação ou no registro?

A transmissão da propriedade do imóvel só se completa com o registro no cartório (art. 1.245 do Código Civil). Na prática os municípios exigem o recolhimento antes do registro, mas o momento jurídico da transmissão é o registro.

Como contesto a base de cálculo do ITBI em Curitiba?

Abrindo um protocolo administrativo no ProCEC (Processo Eletrônico de Curitiba), dirigido à Secretaria Municipal de Finanças, com o edital, a matrícula e a carta de arrematação, e pedindo que a base seja o valor da arrematação, com fundamento no Tema 1113 do STJ.

Já paguei o ITBI a maior. Dá para reaver a diferença?

Sim, é possível pedir revisão/restituição, mas a chance na via administrativa costuma ser menor do que quando se protocola antes de recolher, e pode ser necessário judicializar (em geral por mandado de segurança).

Preciso de advogado para isso?

O protocolo administrativo pode ser feito pelo próprio contribuinte, mas, havendo indeferimento ou necessidade de mandado de segurança, o acompanhamento de um advogado é recomendável. Este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico.

fontes

Conteúdo informativo e educativo, produzido pela lastro. Não constitui aconselhamento jurídico ou tributário. Verifique a legislação vigente e consulte um profissional para o seu caso concreto.

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