leilões
Desocupação do imóvel arrematado: como funciona a imissão na posse
Arrematar dá a propriedade; entrar no imóvel é outra etapa. No leilão judicial, a imissão na posse sai nos próprios autos (CPC); no extrajudicial, a Lei 9.514/97 dá reintegração liminar em 60 dias. E quem está lá dentro — ex-dono, inquilino ou ocupante — muda o caminho.
Enzo Sarandy · 22 de julho de 2026 · 8 min de leitura
- Arrematar transfere a propriedade; tomar a posse do imóvel ocupado é uma etapa à parte — e costuma ser a mais demorada.
- No leilão judicial, paga a arrematação (mais comissão do leiloeiro e despesas), expedem-se a carta e o mandado de imissão na posse nos próprios autos (CPC, art. 901, §1º) — sem ação nova.
- No leilão extrajudicial (alienação fiduciária), a Lei 9.514/97 (art. 30) garante ao adquirente a reintegração de posse liminar, com desocupação em 60 dias.
- Quem ocupa muda o caminho: ex-proprietário/devedor sai por ordem; inquilino com contrato averbado e cláusula de vigência é protegido, senão vale aviso de 90 dias (Lei 8.245/91).
Propriedade não é o mesmo que posse
A carta de arrematação (ou a escritura, no extrajudicial) faz de você o dono. Mas se há alguém morando ou usando o imóvel, ainda falta a posse. Essa passagem tem rito próprio — e ignorá-la é subestimar o prazo e o custo do negócio.
O caminho depende de dois fatores: o tipo de leilão (judicial ou extrajudicial) e quem está no imóvel (o antigo dono, um inquilino ou um ocupante sem título). Veja também as diferenças gerais de rito em leilão judicial × extrajudicial.
No leilão judicial: imissão nos próprios autos
Pago o preço (e a comissão do leiloeiro e demais despesas), assina-se o auto de arrematação e expede-se a carta de arrematação. Com ela, o arrematante pede a imissão na posse no mesmo processo da execução — o CPC dispensa ajuizar uma ação autônoma.
No leilão extrajudicial: reintegração liminar em 60 dias
Na alienação fiduciária, a lei é mais direta com o adquirente do leilão. Comprovada a consolidação da propriedade e a aquisição no leilão, a reintegração de posse é concedida liminarmente.
Enquanto permanece no imóvel após a consolidação, o antigo devedor deve pagar taxa de ocupação ao credor/adquirente (art. 37-A da Lei 9.514/97).
Quem está lá dentro muda tudo
- Ex-proprietário / devedor — não tem título que justifique a permanência; sai por ordem de imissão (judicial) ou reintegração (extrajudicial).
- Inquilino (locatário) — se a locação estiver averbada na matrícula com cláusula de vigência em caso de alienação, o arrematante a respeita até o fim do prazo; caso contrário, pode denunciar a locação com aviso de 90 dias para desocupação (Lei 8.245/91, art. 7º e 8º).
- Comodatário / ocupante sem título — segue a mesma via da imissão/reintegração, observado o contraditório.
Na prática: acordo ou ordem
Muitas desocupações se resolvem por acordo (prazo e, às vezes, um incentivo para saída voluntária) — costuma ser mais rápido e barato que esperar o mandado. Quando não há acordo, o caminho é a ordem judicial e, se preciso, a força policial. Em qualquer cenário, conte o tempo de desocupação no seu planejamento antes do lance.
Checklist do arrematante
- Antes do lance: descobri se o imóvel está ocupado e por quem.
- Identifiquei o tipo de leilão (imissão nos autos × reintegração liminar do art. 30).
- Verifiquei se há locação averbada com cláusula de vigência na matrícula.
- Planejei prazo e custo da desocupação (acordo × via judicial).
- No extrajudicial: considerei a taxa de ocupação devida pelo ocupante.
perguntas frequentes
Arrematei o imóvel, mas ele está ocupado. Como tomo posse?
No leilão judicial, você requer a imissão na posse no próprio processo da execução, após registrar a carta de arrematação (CPC, art. 901, §1º). No extrajudicial (alienação fiduciária), a Lei 9.514/97 (art. 30) assegura a reintegração de posse liminar, com desocupação em 60 dias.
Preciso entrar com uma ação separada para a imissão no leilão judicial?
Não. O CPC permite requerer a imissão na posse nos próprios autos da execução em que ocorreu o leilão, sem ajuizar ação autônoma.
E se houver um inquilino no imóvel?
Se a locação estiver averbada na matrícula com cláusula de vigência em caso de alienação, o arrematante a respeita até o fim do prazo. Caso contrário, pode denunciar a locação com aviso de 90 dias para desocupação (Lei 8.245/91).
Quanto tempo leva para desocupar?
Varia conforme o caso, o ocupante e a comarca. Acordos de saída voluntária costumam ser mais rápidos; sem acordo, depende do cumprimento do mandado, que pode contar com força policial. Planeje esse prazo antes de dar o lance.
O antigo dono paga algo enquanto continua no imóvel?
No extrajudicial, sim: após a consolidação, o antigo devedor deve pagar taxa de ocupação ao credor/adquirente enquanto permanecer no imóvel (art. 37-A da Lei 9.514/97).
fontes
- CPC (Lei 13.105/2015) — art. 901 (carta de arrematação e imissão na posse) (Planalto) — Planalto
- Lei 9.514/1997 — art. 30 (reintegração de posse) e art. 37-A (taxa de ocupação) (Planalto) — Planalto
- Lei 8.245/1991 — locação (art. 7º e 8º: denúncia pelo adquirente) (Planalto) — Planalto
- STJ — reintegração de imóvel com alienação fiduciária dispensa leilão prévio (2024) — ConJur
Conteúdo informativo e educativo, produzido pela lastro. Não constitui aconselhamento jurídico. Cada caso concreto tem particularidades; consulte um profissional.